Par Spyros Papachristou, Courtier immobilier résidentiel et commercial, Royal LePage Village, Agence immobilière · Mis à jour en octobre 2026

« Sans garantie légale » : ce que cela signifie avant de faire une offre

Vous verrez cette mention sur de nombreuses inscriptions, surtout pour les ventes de succession et les maisons plus anciennes. C'est l'une des clauses les plus importantes d'une transaction immobilière au Québec, et l'une des moins bien comprises.

Qu'est-ce que la garantie légale?

En vertu du Code civil du Québec, le vendeur garantit normalement deux choses : qu'il détient un titre de propriété valable sur l'immeuble, et que celui-ci est exempt de vices cachés sérieux, autres que ceux qu'il a déclarés. Ce second volet s'appelle la garantie légale de qualité.

Que signifie « sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur »?

Le vendeur exclut la garantie de qualité. Si vous découvrez un vice caché après la signature de l'acte de vente, vous n'auriez généralement aucun recours contre le vendeur. La garantie du droit de propriété, elle, ne peut pas être exclue : le vendeur doit être propriétaire de ce qu'il vend.

Pourquoi un vendeur l'exclurait-il?

Les raisons les plus courantes :

• les ventes de succession, lorsque les héritiers n'ont jamais habité la maison (voir le guide sur la vente d'une succession : https://www.spyrospapachristou.com/buyer-and-seller-guides/selling-a-family-home-after-a-loss---estate-sales)
• les maisons plus anciennes, dont les propriétaires ne peuvent pas se porter garants de ce qui se cache derrière les murs
• les propriétaires-bailleurs et les investisseurs qui n'ont jamais occupé l'immeuble

Devrais-je éviter ces propriétés?

Pas nécessairement. Certaines bonnes occasions sont des maisons vendues sans garantie légale. L'essentiel est d'acheter en toute connaissance de cause:

• faites faire une inspection préachat approfondie
• lisez attentivement les déclarations du vendeur
• tenez compte du risque additionnel dans le prix que vous offrez
• demandez à votre notaire de vérifier l'historique de garantie de la propriété.

Si j'achète sans garantie légale, puis-je revendre avec garantie plus tard?

Oui, selon l'OACIQ. Toutefois, la chaîne de garantie provenant des propriétaires précédents est rompue : la garantie que vous donnez ne couvre donc que votre propre période de propriété. Votre notaire peut vous expliquer comment cela s'applique à une propriété en particulier.

Pourquoi ce sujet me tient à cœur

Propriétaire immobilier depuis longtemps, j'ai acheté, géré et vendu des immeubles plus anciens. Une propriété plus ancienne peut être un excellent achat, à condition de savoir ce que vous achetez et que le prix en tienne compte. Je vous aiderai à poser les bonnes questions et à faire appel aux bons professionnels.